Den Fachanwalt gefragt (1): Frank Hartmann zu Fragen aus dem Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Petersberg. Kann ich bei Schimmel an den Wänden die Miete kürzen? Worauf muss ich bei der Nebenkostenabrechnung achten? Mein Mieter zahlt nicht? Heute startet eine Serie zu interessanten Rechtsfragen rund um die Themen Miet- und Wohnungseigentum. Antworten gibt Rechtsanwalt Frank Hartmann aus Petersberg.
Ich habe Schimmel an den Wänden. Kann ich einfach die Miete kürzen?
Die Schimmelproblematik in gemieteten Räumlichkeiten stellt sich regelmäßig in der anwaltlichen Beratung. Durch den Mietvertrag ist der Mieter berechtigt, in einer mängelfreien Wohnung zu leben. Sofern Mängel in der Wohnung vorhanden sind, ist der Vermieter als Eigentümer verpflichtet, diese Mängel zu beseitigen. Dies setzt voraus, dass der Vermieter für die Mängel verantwortlich ist. Bei dem Auftreten von Schimmel ergibt sich regelmäßig die Frage nach dem Grund. Hintergrund von auftretendem Schimmel ist Feuchtigkeit an den Wänden.
Hier gibt es zwei Möglichkeiten:
Entweder Wände und Decken sind bauseits mangelhaft und Feuchtigkeit tritt von außen oder durch ein mangelhaftes wasserleitendes Rohr in der Wand in die Wohnung ein, oder die Feuchtigkeit dringt von der Wohnung in die Außenschicht der Wände einschließlich der Tapeten ein, wenn zuviel Feuchtigkeit in den Räumlichkeiten vorhanden ist, was durch ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter begründet werden kann.
Sofern der Vermieter für die Entstehung von Schimmel verantwortlich ist, kann der Mieter die Miete angemessen kürzen, damit der Vermieter den Mangel beseitigt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mieter den Vermieter über den Mangel unterrichtet und eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzt. Erst nach Ablauf dieser Frist kann die Miete gekürzt werden, wenn der Vermieter nicht reagiert.
Mein Vermieter kann mir die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar vorlegen. Was muss ich machen/zahlen?
Nach der gesetzlichen Verpflichtung in Verbindung mit einer vertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag ist der Vermieter verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Zeitraumes von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorzulegen. Die Abrechnung für das Jahr 2012 über die Nebenkosten muss daher vom Vermieter bis zum 31. Dezember 2013 vorgelegt werden. Wenn dies erst später geschieht, ist der Mieter zur Nachzahlung nicht verpflichtet. Der Vermieter ist ebenfalls verpflichtet, im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nachzuweisen, welche Kosten für die entsprechende Wohnung tatsächlich angefallen sind. Denn da der Vermieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Nebenkosten erhält, ist er rechenschaftspflichtig für die eingenommenen Vorauszahlungen. Eine für den Mieter nachvollziehbare Abrechnung muss als Mindestangaben enthalten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten des Hauses, die Angaben und Erläuterungen der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlung. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist die Nebenkostenabrechnung unbegründet und der Mieter nicht zu einer Nachzahlung verpflichtet.
Mein Mieter zahlt nicht rechtzeitig, was ist zu beachten?
Einer der wesentlichen Vereinbarungen in einem Mietvertrag ist die Verpflichtung, eine monatliche Miete zu zahlen sowie eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Gesetzlich ist der Mieter verpflichtet, diese Zahlung bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu leisten. Hält er diese Zahlungsvereinbarung nicht ein, befindet er sich im Verzug, sodass er in diesem Fall auch die Kosten eines Rechtsanwaltes zu zahlen hat, den der Vermieter beauftragt. Die Zahlung der Miete kann gerichtlich eingeklagt werden und hat im Übrigen auch die Konsequenz, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann.
Zu Frank Hartmann: Frank Hartmann ist seit dem Jahre 1990 Rechtsanwalt mit einer eigenen Kanzlei in Petersberg. Zudem ist Rechtsanwalt Hartmann zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Die Ernennung zum Fachanwalt, die von der zuständigen Rechtsanwaltskammer vorgenommen wird, setzt den Nachweis besonderer theoretischer Kenntnisse und praktischer Erfahrungen voraus. Fachanwälte müssen regelmäßig Fortbildungsveranstaltungen durchführen. Rechtsanwalt Hartmann ist seit dem Jahre 2000 zusätzlich Richter am Anwaltsgericht der Rechtsanwaltskammer Kassel. www.rae-hartmann.de