Hausverkauf – das ist in puncto Steuer zu beachten
Ob Trennung, Erbschaft oder veränderte Lebensumstände – es gibt viele Gründe, die dazu führen können, dass man sein Haus verkaufen möchte. Doch wie sieht es mit dem Gewinn aus, der durch den Verkauf erzielt wird? Fallen darauf Steuern an? Und wenn ja, welche Steuerart ist relevant? Im Folgenden werden die wichtigsten steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie behandelt.
Maklerkosten – wann diese abgesetzt werden können
Ist die Entscheidung für den Verkauf gefallen, stellt sich im nächsten Schritt die Frage, ob der Hausverkauf ohne Makler oder mit professioneller Unterstützung durchgeführt werden soll. Die Maklergebühr beziehungsweise Maklerprovision ist häufig der entscheidende Faktor, der viele Verkäufer davon abhält, die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen. Zu den Vorteilen, die allerdings in die persönliche Abwägung einbezogen werden sollten, gehören eine umfassende Beratung und bessere Vermarktungsmöglichkeiten. Bei der Besichtigung beurteilt der Makler die Stärken und Schwächen der Immobilie und kann so einen realistischen Verkaufswert ermitteln. Dazu gehört auch die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Wer sich angesichts dieser Vorteile für einen Makler entscheidet, stellt sich schnell die Frage, ob die Maklerprovision von der Steuer abgesetzt werden kann. Beim Verkauf eines Hauses können die Maklerkosten in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden. Sie gelten als Teil der Verkaufsnebenkosten. Es gibt jedoch eine Ausnahme, bei der die Maklerkosten steuerlich absetzbar sein können: Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie, wenn der Verkaufserlös direkt für den Kauf einer anderen Immobilie, die zur Vermietung bestimmt ist, verwendet wird. In diesem Fall können die Maklerkosten als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Spekulationssteuer – fällig bei nicht selbst genutzten Immobilien
Für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken hat der Staat eine sogenannte Spekulationsfrist eingeführt: Wenn innerhalb von zehn Jahren eine Immobilie erworben und wieder verkauft wird, ist auf den dabei realisierten Gewinn Spekulationssteuer zu entrichten. Dies trifft jedoch nicht zu, wenn in der Immobilie gewohnt wurde oder noch gewohnt wird. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach individuellem Steuersatz. Das bedeutet, dass Personen mit hohem Einkommen und entsprechender Steuerklasse mehr Spekulationssteuer zahlen als Personen mit durchschnittlichem Einkommen.
Erbschaft und Spekulationssteuer
Im Falle der Vererbung und anschließenden Veräußerung eines Grundstücks gilt die Spekulationsfrist nur unter bestimmten Voraussetzungen. Eine Erbschaft ist rechtlich nicht mit einem Erwerb gleichzusetzen. Das bedeutet: Auch wenn zwischen Erbfall und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, fällt keine Spekulationssteuer an. Entscheidend ist, wie lange der Erblasser Eigentümer der Immobilie war und ob diese selbst genutzt wurde. Das bedeutet, dass neben der Immobilie selbst auch die damit verbundene Spekulationsfrist vererbt wird. Hat der Erblasser das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an. Die Erbschaftssteuer ist unabhängig vom Verkauf der Immobilie, wird aber nach dem Erbfall auf die Höhe des zu versteuernden Nachlasses angerechnet.
Drei-Objekt-Grenze – ein wichtiger Aspekt
Die Spekulationsfrist ist nicht der einzige Aspekt, der bei einem Hausverkauf aus steuerlicher Sicht zu beachten ist. Schnell wird man rechtlich als Immobilienmakler angesehen und benötigt eine Gewerbeanmeldung!
Ausschlaggebend dafür ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Der Verkauf von drei oder mehr Immobilien oder Grundstücken innerhalb von fünf Jahren gilt als gewerblicher Grundstückshandel. In diesem Fall muss nicht nur der Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden, sondern es muss auch ein Gewerbe angemeldet und die entsprechende Steuer entrichtet werden.
Die Drei-Objekt-Grenze kann unter Umständen schneller erreicht werden, als man denkt. So kann es sich beispielsweise lohnen, ein großes Baugrundstück in mehrere Bauplätze aufzuteilen. Der Verkauf von drei dieser Bauplätze hat das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze zur Folge und es wird Gewerbesteuer fällig.